ריבית רעיונית – סעיף 3(ט) על פקדונות בדיור מוגן

בית המשפט העליון קבע כי בתי דיור מוגן אשר מקבלים פקדונות מדיירים פטורים מתשלום ריבית רעיונית בהתאם לסעיף סעיף 3(ט) לפקודת מס הכנסה וכן קבע כללים לגבי אי התרה בניכוי של חלק מהוצאות השיערוך של אותם פקדונות.בית דיור מוגן מגדלי אלישע הציעה לדיירים  הסכמי דיור אשר כללו אפשרויות תשלום שונות, ובהן גם "מסלול הפיקדון הנשחק". במסלול פקדון נשחק מפקיד הדייר פיקדון בסכום ידוע במועד חתימת ההסכם, ומדי שנה נשחקים 2% מהפיקדון, עד לתום 15 שנים מיום החתימה על ההסכם, שאז נשחק השיעור המירבי של 30%.

משמעות "השחיקה" היא שהסכום שנשחק (2% בשנה) הופך להכנסה בידי בית הדיור המוגן. כאשר עוזב הדייר את בית הדיור המוגן, או נפטר, על הבית להשיב לו או ליורשיו את יתרת הפיקדון כשזו צמודה לדולר.

בסופו של דבר, הסכום שמושב לדייר, או ליורשיו, הינו הסכום השווה ל-70% מהפיקדון (שמלכתחילה אינם "נשחקים") וכן את שנותר מיתרת 30% ככל שלא נשחקה. בנוסף ל"שחיקה" האמורה, מתחייב הדייר לשלם דמי אחזקה חודשיים.

עובדה חשובה היא כי דיירים שבחרו במסלול התשלום הכרוך בהפקדת הפיקדון הנשחק שילמו בפועל תשלום חודשי נמוך יותר מאלה שבחרו במסלול החלופי – של תשלום חודשי ללא פיקדון כך שלמעשה מדובר בעסקת חליפין בשווה-כסף של מתן שירותי דיור מוגן בתמורה למתן הטבת ריבית.

בית המשפט קבע כי ההכנסה בשווה-כסף שיש לייחס לבית הדיור המוגן בגין מתן שירותי דיור לדיירים זהה בגובהה להוצאה בשווה-כסף שיש לייחס לה בגין תשלום ריבית שוק בעבור הפיקדונות – "תשלום" שנעשה, כאמור, בעין, בדרך של מתן שירותי דיור. לפיכך מבוצע קיזוז מלא של הכנסה רעיונית על הריבית על הפקדון מול ההוצאה – מתן שירותי דיור ואין כל חבות במס.

נקודה חשובה נוספת היא שרשויות המס רשאיות לדרוש מבית דיור מוגן לקזז ניכוי מס במקור על ההכנסות הרעיוניות מריבית של הדיירים – וסביר להניח כי אכן יעשו כך בעתיד.

נקודה נוספת שנדונה היא הוצאות השיערוך הנוגעות למרכיב הדולרי – הרי 70% מהפקדון יוחזרו בכל מקרה לדייר – ובית הדיור המוגן שיערך את הסכום – המחלוקת היא לגבי שיערוך החלק הנותר מ-30% מהפקדון אשר עדיין טרם קוזז.

נקבע כי אין להתיר בניכוי את הוצאות השיערוך, וכי  יש לקבוע כי הכנסת בית הדיור המוגן מהרכיב שנשחק תירשם כסכומי הקרן בלבד – ללא הפרשי ההצמדה לדולר.

ע"א  8131/06
לפסק הדין המלא: http://elyon1.court.gov.il/files/06/310/081/p18/06081310.p18.htm