דיור מוגן – נקודות חשובות להתקשרות משפטית

בשנים האחרונות, תחום הדיור המוגן התפתח בצורה משמעותית, ואוכלוסייה גוברת והולכת של אזרחים מהגיל השלישי בוחרים לחיות במסגרת של דיור מוגן. אין ספק שמסגרות אלו מעניקות יתרונות רבים ופותחות לאוכלוסיית הגיל השלישי צוהר לחיים משותפים עם הוויה חברתית עשירה, התורמת רבות לאיכות החיים של הדיירים.

יחד עם זאת, ועל מנת להבטיח מקסום של היתרונות של חיים במסגרת של דיור מוגן, חשוב מאוד לקבל את ההחלטה בשיקול דעת ולבצע את תהליך הבחירה נכון. יש להבין כי החלטה כבדת משקל זו טומנת בחובה השלכות, רגשיות, כלכליות ומשפטיות רחבות, וקיימת חשיבות עליונה לתת עליהן את הדעת בבחירת מקום הדיור, ובעיקר בהליך המשא ומתן בחוזה הדיור המוגן בין הדייר העתידי לבין מפעיל הדיור המוגן.

הפקדת הפיקדון והבטחת השבתו

למען ההמחשה של המשמעויות, נסקור להלן את ההיבט של הפקדת הפיקדון והבטחת השבתו:

ברובם המכריע של המקרים, מסלול התשלום לדיור מוגן כולל בתוכו הפקדה של פיקדון כספי גבוה (בהקשר זה יש לומר שבחירת מסלול ההתקשרות אינו עניין של מה בכך, ויש להתאימו לפי צרכי הלקוח). אין צורך להכביר מילים בחשיבות הגבוהה של הבטחת השבת יתרת הפיקדון במקרים השונים.

אחת מן ההחלטות החשובות בנושא זה הינה בחירת הבטוחה שעל הדייר המוגן לבחור לשם הבטחת פקדונו. ישנן מספר אלטרנטיבות בשוק (אולם לא כל בית מציע או יכול להציע את כל האלטרנטיבות הקיימות), ויש לשקול ביניהן בהתאם לצרכים ולעלויות הכרוכות בכל בטוחה.

למשל, ערבות בנקאית (בין אם זו ערבות אוטונומית ובין אם ערבות המוגבלת להתקיימותם של תנאים ספציפיים) היא בטוחה על פיה הבנק ערב עבור הכספים שהדייר זכאי להם ממפעיל הדיור המוגן בתום ההתקשרות. כמובן גם בהליך זה, הנחשב למומלץ מבין הבטוחות המוצעות, יש לוודא תוך ייעוץ פרטני, האם ישנם תנאים מגבילים או מכפיפים העלולים להתלוות לקבלת הערבות הבנקאית.

מעבר לכך ישנם סוגי בטוחות נוספים, כמו רישום משכנתא. בטוחה זו מורכבת יותר למימוש לעומת ערבות בנקאית, ולפיה נרשמת זכות השעבוד של הדייר על המקרקעין בטאבו (וכאן יש לבחון האם נרשמת המשכנתא על המקרקעין כולו או על היחידה בלבד. הדבר תלוי באופן שבו רשום המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, ולהבדל בין השניים השלכות שונות).

במידה ומתעורר הצורך, הדייר או יורשיו יכולים לפעול למימוש המשכנתא. במקרים נוספים, אשר בדרך כלל מיושמים בנסיבות בהן לא ניתן לבצע רישום משכנתא, מוצעות בטוחות של רישום משכון לטובת הדייר (כאן יש לוודא היטב איזו זכות ממושכנת לטובת הדייר ועד כמה היא מבטיחה את השבת הפיקדון) או אף רישום הערת אזהרה לטובתו של הדייר מאת בעל הנכס.

הגנה על כספי הדיירים מכוח חוק הדיור המוגן

חוק הדיור המוגן מסדיר את סוגיית הבטוחות, אולם האופן שבו נוסח מותיר מקום רב לשיקול דעת של מפעילי הדיור המוגן. כמו כן, התוצאה של האופן שבו הוסדר הנושא תאפשר לבתי הדיור המוגן להציע גם בטוחות שאינן קבועות בחוק. אשר על כן, נטל הבדיקה של הבטוחות המוצעות, היקפן וטיבן, נותר על שכמו של הדייר.

ואם בחוק עסקינן, חשוב לדעת כי חוק הדיור המוגןמעניק לדיירים זכויות מתחומים שונים. כך למשל, החוק קובע מגבלות שונות על מפעילי הדיור המוגן, כמו חובות רישוי ועמידה בתנאי סף של מתן שירותים, בדיקת שלומו של הדייר, מגבלות על אנשי הצוות שיטפלו בדייר וכיוצא באלה קריטריונים.

בהיבטים הכספים של שמירת ערך הפיקדון (או יתרתו), החוק קבע מפורשות את מנגנון ההצמדה, מועד השבת הכספים ואת זכות הדיור המוגן לשמור כספים כבטוחה להבטחת התחייבויות הדייר כלפיו. יחד עם זאת, ישנם מקרים רבים, שאינם "דרך המלך" וטעונים התייחסות פרטנית. סביר להניח שביחס למקרים הנופלים בתחום האפור, בית הדיור המוגן יעניק פרשנות משלו, ובשל כך  טעון הדבר ליבון מראש, לרבות עיגון ההבנות עוד בשלב חתימת החוזה.

נגענו במאמר זה בעניין קריטי וספציפי הנוגע להפקדת הפיקדון, הבטחתו והשבתו, אולם מעבר לכך ישנם אספקטים רבים נוספים שהכרחי לבדוק בטרם מחליטים על מעבר לדיור מוגן, ובטרם חותמים על החוזה. בין יתר האספקטים מוצע לבדוק את היקף השירותים, טיבם, מכלול העלויות, סנקציות הדדיות כלפי הצדדים במקרים של הפרה, בטוחות שמפעיל הדיור המוגן דורש מהדייר, והכל תוך ראייה של  צרכיו הספציפיים של הדייר העתידי ובחינת אפשרות קיומם במוסד המבוקש.

לסיכום, ההתקשרות המשפטית בדיור המוגן טומנת בחובה פרטים וניואנסים שונים ומורכבים, ועל כן מומלץ להיעזר בגורמים מקצועיים, אשר יוכלו לנהל את המשא ומתן מול מפעיל הדיור המוגן, לסייע בבחירת החלטות המיטביות ביותר שמותאמות הן לרצונו של ללקוח הספציפי וכן יתאימו למצבו הפיננסי. הסתייעות בגורמי מקצוע חוסכת עוגמת נפש לדייר ולבני משפחתו, ובמקרים רבים אף חוסכת כסף.
___________________________________________________________________

רקפת שפיים מרדכי, עו"ד

עורכת דין רקפת שפיים מרדכי, עוסקת בתחום הגיל השלישי ובתחום של דיור מוגן בפרט. עו"ד שפיים מרדכי שימשה בעבר כיועצת משפטית של אחת מרשתות הדיור המוגן הגדולות בישראל, וכיום יסדה משרד פרטי המלווה דיירים במשא ומתן מול בית הדיור המוגן ואף לאחר כניסתם. [email protected]

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

כל הזכויות במאמר זה שמורות לעו"ד רקפת שפיים מרדכי  ואין לעשות בו כל שימוש לרבות העתקתו או הפצתו.